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7m足球即时比分网:用主題公園開發方法推動休閑時代地產演變

發布時間:2015-08-11作者:來源:瀏覽次數:2361

足球即时比分 www.yuxgb.com.cn   休閑時代已經到來,休閑地產開發將成為未來地產發展的趨勢。休閑地產將不再局限于精英地產,而將成為未來地產的主流形態,游憩思想將被廣泛運用在地產的每個細節,在中國開始尋找文化印記的當下,作為文化器物層的地產,將有更多文化擔當。 
 
一、宏觀大勢
 
(一)旅游向休閑轉化,休閑成為普通民眾的基本權利、常態需求
 
  “旅游”是依托于“旅”這一空間位移的游憩,本質上是通過異地尋找理想而逃避現實的疲勞生活和惡劣環境,它需要專門消耗“旅”的時間,繁忙焦慮的人們,對具有“特殊象征”的異地已經不再熱衷,而是渴望休閑無處不在、隨時隨地。現代科技大大節約了勞動時間,也增加了普通民眾的財富。休閑已經不再是上流社會的奢侈消費,而跟教育、醫療一樣,成為普通民眾的基本權利、常態需求。
 
(二)“旅游+地產”模式被識破,休閑地產將成為未來地產的主流形態
 
  “旅游+地產”模式,實際上是將注意力中心和利潤中心分離,以旅游名義輕易拿地,通過以資金回籠慢但匯聚人氣快的旅游開發將生地炒熟,從而抬升周邊房價,實現區域地產開發資金迅速回籠的地產開發模式。事實上,這種景區與地產分離開發的地產形態,缺乏游憩思想的統領,地產形態并沒有根本性創新。不管是華僑城、宋城還是大唐芙蓉園,都是生硬的“旅游+地產”。人們的游憩可感空間是小尺度的,而在地產外圍大達數千畝的景區,其實并不能完整提供給住戶游憩功能。隨著業主的成熟,“旅游+地產”模式逐步被識破,以游憩思想系統開發的休閑地產將得到關注。

  傳統上,休閑地產一般是按照“四菜一湯”模式,即地產配套高爾夫球場、精品主題酒店、游艇、酒莊與溫泉SPA,但在休閑成為普通民眾的基本權利、常態需求的背景下,具有主題特色并符合普通民眾消費能力的休閑地產,對未來地產發展甚至國土整治,都將具有革命性意義。
 
(三)主題地產尚停留在概念階段,呼喚從環境、游憩、服務上進行系統主題打造
 
  主題地產雖然在早年已經被提出,但在實踐層面,卻僅僅停留在概念階段。比如全國各地的威尼斯小鎮,多數是停留在名稱上,即便部分具有威尼斯建筑風格,也有相當面積的水域,但也很少從游憩、服務等軟性層面進行系統主題設計,像意大利商品、餐飲、電影、服飾、美術,這些具體的主題符號并沒有在威尼斯小鎮中得到重視。

   一個讓人印象深刻的主題地產,需從環境(色彩、布局、材質)、游憩(吃、住、行、游、購、娛、體、療、學、悟)、服務(物業服務、特色服務)進行系統打造,將游憩思想貫穿在多種感官刺激中,以讓業主形成強烈主題記憶。
 
(四)中國開始尋找歷史印記,器物層的地產將有更多文化擔當
 
  在國土層面,千城一面,切斷了延續數千年的土地文脈,不僅僅在城市,我們的鄉村也在失根。進入新世紀,從官方到民間,開始了一輪涉及“中國記憶”的運動,出現了國學熱、中國風音樂、中國式××等時代關鍵詞。一個失去歷史感和想象力的民族,將干涸而危險。尋找歷史記憶,不僅僅是讓中華子孫產生土地認同感,更是讓數千年文明成果引導人類社會走向進步。

  地產是最直觀的文化器物層,組合成了城市、鄉村的基本面目,未來地產開發,將更多考慮文化元素,擔當起文化傳承的責任,從主題、名稱、材質、色彩、布局、配套服務等方面系統提升地產的文化品味。
 
(五) “大旅游”思想成為土地綜合開發重要手段
 
  中國用30年走西方300年的路,快速的城市化、工業化導致山河破碎、環境衰退,重整河山成為時代呼聲。從社會形態、經濟形態、文化形態系統平衡角度提出的“大旅游”思想,綜合考慮了旅游在產業整合方面的特殊能力,是在惠及各利益方的前提下的國土整治思想,跳出了傳統上從物質形態上“?;ぁ薄骯姹堋鋇母招哉喂了嘉咝?。這種“大旅游”思想,已經在實踐層面得到檢驗,并形成了旅游導向土地綜合開發等相關技術。
 
二、主題公園開發方法在休閑時代地產開發上的應用
 
  主題公園是為了滿足旅游者多樣化休閑娛樂需求而建造的一種具有特定主題的創意性休閑娛樂活動空間,它以園林環境為載體,以文化復制、文化移植、文化陳列以及高新技術等為手段,以主題情節貫穿整個游樂項目。

  主題公園起源于荷蘭,后興盛于美國,我國主題公園以錦繡中華誕生為標志,已有20年歷史,目前已經形成相對完善、成熟的開發方法,如主題提煉推演、旅游景觀設計、空間行為重組、體驗設計、情景設計、多產業鏈條聚合等等,這些方法都能借用于地產開發,改善人居環境、提高土地附加值、整合區域資源。
 
(一)根植于土地、夢想的主題提煉推演方法與休閑地產開發
 
  主題提煉是主題公園形成獨特吸引力的關鍵,在相關業態的支撐下,將形成主題公園的身份標識。多數情況下,主題公園的主題是根植于土地的,即是經過項目地文化、地理分析后選取、提煉的主題。作為地域客廳的主題公園,往往代表著一座城市的形象,不管是政府還是開發商,都希望該公園能集中反映這座城市的氣質、資源、歷史、追求。像常州淹城春秋樂園、杭州宋城、昆明園博園,都基本代表了所在城市的特色。值得注意的是,目前主題公園主題提煉逐步采取情感性提煉方法,即更偏向在把握現代人情感訴求的前提下,反推項目地的既有資源,再互證得出主題。例如隱逸地產、宗教地產,就是在把握現代人情感訴求下的主題地產。

  對于地產開發來說,可通過地域文化、地理分析,尋找到既能代表地域特點、又吻合現代人愿望的資源標識與情感標識,提煉出簡短親切的符號,并圍繞這一定位進行環境、游憩、服務系統打造,形成唯一性形象。
 
(二)旅游景觀設計方法與休閑地產開發
 
  景觀是旅游的基礎,主題公園開發,很多程度上依照特定主題對景觀的建造、改造、裝飾、渲染。目前,旅游景觀設計已經形成了唯一性、極致性、奇特性、生態性等設計理念,形成了系統的景觀資源評價定性、定量標準,形成了植物造景、大地藝術、科技造景、藝術造景、仿生造景、建筑造景等造景技術。
目前的地產開發,在結構技術方面的運用已經十分成熟,但對景觀的設計,依然停留在園林綠化階段,是一種生硬的物理建設。如果能借用旅游景觀設計技術已經形成的理念、標準、素材、手法,將僵硬的功能性土地、建筑藝術化、時尚化、動感化,那么,人們則可以隨處獲得休閑。
 
(三)空間行為重組方法與休閑地產開發
 
  特定行為往往是發生于特定空間的,主題公園的空間、行為重組方法,就是打破傳統上的空間行為組合,進行空間行為重組,形成全新的行為體驗??梢岳謎庖環椒?,將CBD搬進田園,將劇場搬進山水環境中,將咖啡館開在機器轟鳴的廠房里。在注意力經濟時代,需要的就是打破特定空間的常規行為。
 
(四)體驗設計方法與休閑地產開發
 
  體驗設計是主題公園設計中的核心技術,其基本方法包括互動與多感官體驗。目前,單純的文化、美景觀光已經滿足不了游客的需求,全身心參與旅游活動的組織,旅游者與公園活動主辦方形成互動,才是形成吸引力的關鍵。另外,多感官設計,是指公園為了強化某一主題,通過視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸 覺多角度對游客進行刺激,使之形成全面豐富的認知。
  這種體驗設計方法,可充分運用在地產開發中,讓繁忙、疲憊的城市處處充滿“玩”的意味。比如,可開發出其建筑結構有助于鄰里互動的建筑房產,可以利用聲敏元件將樓梯變成音樂按摩臺階。
 
(五)情景設計方法與休閑地產開發
 
  主題公園情景設計方法包括兩方面,即情景氛圍營造與情節化游線設計。情景氛圍營造指在定好主題后,將場地當作舞臺,與其相關的人或者物用不同的語言、符號、方式傳達不同的情感,各種情感凝聚成一種相對統一的精神氛圍。情節化游線設計,也是在定好主題之后,設定某一劇情貫穿整個游線,那么游客在行進過程中就有了“移步換景”之外的“移步換情”,隨著游客行進,景區環境、景區游憩按照某一情節遞進,游客進入景區游覽,就跟進入一步電影中,隨著情節遞進而升華情緒。

  在休閑地產開發中,如何讓一個主題貫穿始終,這就需運用情景設計技術,先確定主題,然后根據主題的情節分離感情節點,再依舊不同空間節點,尋找與之對應的情緒,如此反復推敲,使得彼此吻合,然后通過景觀、活動的加入,強化這種情緒。例如修建一座以“牛郎織女”傳說為主題的步行街,可借用這一技術,將該步行街按照牛郎織女傳說故事分割為相識、相戀、挫折、永恒四大篇章,然后在不同篇章以特定的花卉、小品、標語、音樂作為裝飾,開發出不同意味的商品和服務,像“挫折”篇章,可以建設分手博物館、售賣愛情吉祥物。這樣,就將一條商品街,變成了一條有情節的景觀街、文化街、體驗街。
 
(六)多產業鏈條聚合方法與休閑地產開發
 
  旅游業是整合各種產業的重要手段,它以資源、交通、市場為三大基礎,包含吃、住、行、游、娛、購、體、療、學、交十大要素,形成了游憩、接待、營銷、交通、商業、生產、建設七大業態。主題公園的利潤點、吸引點在于超長的產業鏈條。目前常見的模式是把主題旅游、主題地產、主題商業等關聯產業相聯合,互為依托,形成游憩區、度假區、會展區、娛樂區、步行街區、購物游憩區、旅游綜合體等等,成為一個融居住、娛樂、商業、文化體驗等要素于一體的比較完善的人居系統。地產開發中,可利用旅游這一有力抓手,整合起相關資源,開發工業地產、運動與康體地產、娛樂地產、電影地產、教育地產等。
 
 三、運用主題公園開發方法的幾種地產形態構想
 
(一)重組工作空間行為的田園CBD
 
  CBD即中央商務區是重要的商業地產形態,作為區域經濟發展中樞,CBD高度集中了城市的經濟、科技和文化力量,具備金融、貿易、服務、展覽、咨詢等多種功能,并配以完善的市政交通與通訊條件。像紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎拉德方斯、東京新宿、香港中環,都是具有重要影響的CBD。目前,CBD因為聚集城市的眾多經濟功能,人流量最集中,人們工作繁忙,空氣惡劣,如何讓CBD從空間集聚中解放到建筑密度低、人口密度低、生態良好的自然環境,十分重要。

  互聯網時代讓信息即時交互成為可能,人們可以通過信息傳輸技術,將空間聚集和行為聚集相分離,我們可以利用這一條件,重組CBD的空間行為,將CBD行為搬進田園空間,繁忙的人們,從空間擁擠并且需經歷交通接送的傳統CBD工作模式中解放出來,回到生態良好、寧靜舒適的田園。也就是說,在休閑時代、信息時代,人們返回到對農業社會自然環境的依賴,而不是對共同工作空間的依賴。
 
(二)迎合精英階層的隱逸主題山居地產
 
  隱居山林是國人特別是精英階層的一種文化情結,經過兩千年的浸染,已經轉化為一種追求原生態自然、逃離喧囂社會的生活追求、文化追求,許多人即便沒有真的遁隱山林,也會以文藝的形式,表達對山居的向往。

  現代中國休閑住所,在環境空間、體驗行為上基本是復制西方,照搬3S(沙灘sand、太陽sun、大海sea)理念,青睞海洋文明方式,呈現出直白、開放、簡單的特點。中國文化根植于有數千年傳統的農耕社會,隱逸是中國式休閑的核心思想,研究隱逸的文化淵源與文化符號,探討中國式隱逸山居地產開發,既是滿足差異化休閑的需要,也有助于培育我國新貴階層、精英階層的中國式高端休閑度假市場,同時也有助于探索解決遠離大城市、遠離知名景區的旅游項目開發的區位難題。
 
  (三)有助于消除疲勞的多感樓梯
 
  爬樓梯本身是一種良好的康體運動,但城市里的人們,卻多數坐電梯,然后用專門的時間跑步來健身。為什么不能結合呢?原因在于樓梯不具備游憩要素。首先,可以根據聲敏原理,將樓梯處理成鋼琴樓梯,即利用聲敏元件將腳步聲轉化為節奏感強的鋼琴,并用配置好的舒緩小聲音樂做底音,這就形成一條樓梯音樂步道;其次,可以將樓梯的地面鋪上可以按摩的光滑石頭,人們可以光著腳爬樓梯,按摩康體;另外,還可以在樓梯上種植花卉,形成芬芳絢爛的花園步道。在這種樓梯里,既可以通過悅耳的純音樂調整呼吸,又能夠腳部按摩,又能看花卉聞花香,一天的疲勞就在這樓梯行進中消失。

四、需注意的幾個問題
 
(一)別顧慮產權年限,以建歷史遺產的心態建設精品地產
 
  中國50年、70年的產權年限制約,使得很多富有人群缺乏耐心去營建精品地產,許多所謂高端地產項目,多數是依賴于地段、名聲、名稱、圈層,而沒有在物質層面的地產上做出精品。西方國家的一些別墅、城堡,延續數百年,成為家族、地區的標志,而中國古代的一些私家宅院,像獅子林、喬家大院,也是建設數十年,可以肯定,中國房產的產權改革,會放寬年限制約,以目前的政策預期,去判斷70年后住所的歸屬,是多慮。我們要建立建造未來遺產的意識,為子孫后代留下建筑精品。
 
(二)利用現代概念、未來概念,為地產提煉親切的主題
 
  傳統上為地產尋找主題,一般是尋找上百上千年前的,像開封的南北八十院的士大夫主題、深圳恩特拉根小鎮的歐洲古典主題。而事實上,很多現代文化是極具吸引力的。為什么80年代的電視劇能流行,而就沒有一個屬于80年代的地產,當年的歌手、生態、民謠、激情、喇叭褲、電子游戲機、李磊韓梅梅、海子,等等,如果我們去恢復這些記憶,是有市場的。
 
(三)從建設地產到經營地產,通過特色服務延伸地產收入
 
  傳統上,地產是一次性買賣,開發商通過出售的是房子,隨著房子的出售,開發商也就切斷了與業主的交易關系。多元收入是規避風險的良好手段。主題公園在很大意義上是出售活動,可以借用這一方式,組織社區活動,開發配套的餐飲、社交、康體、商務等社區配套服務,從而延伸地產收入。
總之,休閑逐步成為民眾基本權利和常規需求,我們需積極從主題游憩思想方法比較成熟的主題公園開發技術入手,積極引進、嫁接、融合,從細節、微觀層面推動休閑時代地產系統演變。


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